L’acquisition du bien immobilier d’exploitation est souvent un raisonnement logique pour l’entrepreneur qui souhaite se construire un patrimoine immobilier. Mais quels sont les avantages et les inconvénients de cette acquisition ? Faut-il constituer une société immobilière ? L’immobilier est-il un frein à la transmission des entreprises ? Retour sur quelques implications de la possession immobilière.
Acquérir l’immeuble dans la société opérationnelle ou créer une société immobilière ?
Il n’y a pas de solution unique, cela dépend des objectifs de l’actionnaire. En début d’activité, il vaut souvent mieux acheter l’immeuble directement dans la société. Cela permet de déduire la TVA sur les travaux et de bénéficier de subsides à l’investissement.
Si l’objectif est de vendre l’entreprise dans quelques années, il vaut mieux isoler l’immobilier dans une société distincte. Le vendeur pourra garder cette société immobilière après la cession. Il percevra ainsi les loyers. Cette option plaît souvent à l’acheteur qui souhaite investir dans l’exploitation sans devoir financer aussi l’immobilier dès le départ. Le vendeur peut même offrir une option d’achat sur l’immeuble ou la société immobilière, à exercer plus tard.
On peut aussi séparer immobilier et opérationnel avant la vente par une scission partielle de la société. Cette opération est complexe, encadrée par des règles strictes, et ne doit pas servir que des intérêts fiscaux. Elle nécessite l’avis d’un fiscaliste spécialisé.
Comment l’immobilier impacte-t-il la valeur de l’entreprise ?
Dans la majorité des cas, l’immobilier est un actif financier à ajouter à la valeur de l’entreprise, comme le cash. Pour évaluer l’entreprise, on déduit un loyer fictif du résultat opérationnel. Puis, on ajoute la valeur de l’immeuble pour obtenir la valeur totale des actions. Ce loyer fictif reflète le coût normal d’usage des locaux. Il peut être inférieur ou supérieur au loyer réel, selon la qualité ou l’état du bâtiment. Cette méthode permet de distinguer les rendements liés à l’activité opérationnelle et à l’immobilier, qui présentent des risques différents.
Un immeuble rassure-t-il toujours la banque ?
Tout dépend de l’endettement et des fonds propres de la société. Un immeuble très endetté a une faible valeur nette et influence peu le prix des actions. À l’inverse, un immeuble peu endetté peut compliquer le financement. L’acquéreur devra fournir un apport plus important. Si la société manque de fonds propres distribuables, elle ne peut pas mettre l’immeuble en garantie. Le repreneur devra alors financer l’immobilier via son crédit d’acquisition, souvent sur 5 à 7 ans, ce qui est court pour de l’immobilier. Avec suffisamment de fonds propres, on peut réaliser un mécanisme appelé debt-push-down.
Cela consiste à refinancer l’immobilier dans la société cible. Cela génère une trésorerie excédentaire, distribuée en dividendes à la holding de l’acquéreur, généralement exonérés de précompte mobilier sous conditions. Attention à respecter les règles légales sur les dividendes, notamment le test de liquidité et de solvabilité. Ce processus peut prendre du temps. Les banques accordent souvent un crédit-pont à la holding en attendant la distribution des dividendes. Ainsi, l’immobilier est financé sur 15 à 20 ans, avec hypothèque, réduisant le risque bancaire. La partie opérationnelle sera financée sur 5 à 7 ans via la holding.
En conclusion
L’immobilier peut freiner une transmission. Mais des solutions existent. Elles doivent être étudiées et mises en place tôt, souvent plus d’un an avant la vente. D’où l’importance de consulter rapidement son conseiller en transmission. Avec un fiscaliste, il pourra définir la meilleure stratégie et la concrétiser.
